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在美國偶遇到自己的中國老鄉︰他們是這麼買房子的




  那一天出去散步,在本頓大街上踫上一對夫婦正在家門口沖洗拉圾箱,打招乎後才知道竟是同鄉。這對老夫婦,男的姓陳,女的姓周,女兒在佛羅里達洲,已加入美國國籍。兒子、媳婦也出來五年了,都是北大畢業的。兒子現在 谷一家電腦公司工作,年初買了房子,60萬美元,首付款20%,月供三千多。老陳夫婦剛來美國一個星期,前幾次因為簽證困難出不來,這次干脆辦了移民,卻很順利通過了。他們熱情邀我們到它家里參觀。進屋後,在廳里轉了一下,廳蠻大的。臥室有四間,沒進去參觀,因為第一次認識,不好意思。到了後花園看了一下,很不錯的,有一二分地的樣子。我說可以種一點菜吧?他們說有這個打算,但只準備種一片,剩下的還是栽一些花草。園內長了一顆很大的檸檬樹,樹上長滿的檸檬果。

  後來,在公園散步時,也遇到不少來探親的中國留學生父母,閑聊中得知他們中間不少子女在美國也都買了房子。目前還沒買的,也在積極看房。在談及在美國買房與在中國買房有何不同時。他們都說,相比中國人,美國人買房要輕松、快樂了許多。美國是鼓勵消費的國家,對于他們來說,買房比租房更合算,人們喜歡買房,也買得起房。

  買房可免繳個人所得稅。美國聯邦、州以及地方政府都有許多鼓勵買房的法律和政策,對買房者提供諸如免稅、低息貸款等多種優惠。美國個人所得稅十分繁重,一般一年下來稅款大約佔年薪的20%到40%。美國稅法規定,個人因為買房將月收入付了銀行利息,就可以免稅,而租房是不免稅的。

  買房是穩定的投資手段。美國人不喜歡儲蓄,但樂于投資。買房雖說獲利較慢,但基本上是只賺不賠。大家明白,只有房地產才能保值增值,購買房地產就等于確保自己在老年可享有足夠的養老資金。在我住的對面有一對老年夫婦,據說原先住的是一幢“豪宅”,退休後把它賣了,買了現在這座聯排的小別墅,這樣他有了一筆相當可觀的資金給自己養老用。

  美國買房的大多數是有固定收入的年輕人。一般房價為家庭年收入的5倍是一個合理的水準。所以,買房對有工作的年輕人來說,不是什麼困難的事。我租住的房東就來美留學十年的中國留學生,夫婦倆都有工作,他把這套房子出租了,又到附近買了一幢別墅自己住。

  美國房地產的法律法規很多,而其中“關于從業人員的準入制度”(房地產執照法)是最嚴格的法令。執行法令的是“州房地產委員會”,包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照等。各地還有專門監察機構對從業人員的行為進行監督,一旦經紀人或銷售員發生違反職業道德的行為,就會被暫停或吊銷執照,很難再繼續從事這一職業。

  為保障交易安全,許多州都專門設立了房地產復員基金制度,用于經紀人因自身錯誤而造成不能賠償的損失,當賠償被允許且已支付時,經紀人的執照會被取消,直到償還所賠償款項及附帶利息。在加州,房產通過第三方“中性的中介人”來交易,買方的錢匯到他們那里,賣方也從那里取錢,房產中介也是通過這個機構來取錢,從根本上杜絕了中介的欺詐現象。

  美國的房地產中介行業實行獨家代理制度,即一個經紀人只能代表交易的一方。買賣雙方都擁有各自的經紀人,由兩個專業人士進行交易談判。交易成功,雙方經紀人各收取3%的佣金。

  美國銀行房貸方式靈活,“大家都在互動之中尋找適合自己的方式”。與中國不同的是,美國借貸的考慮與工作、收入穩不穩定有關,與年齡完全沒有關系。美國最長可以貸款30年,“尤其是對老人更寬松,銀行甚至付錢給老人,但一旦老人去世,房子所有權就歸銀行”。

  據了解,大部分中國留學生在美購房,主要考慮的因素有以下幾個方面︰

  1.學區要好。在美國買房大多數是買二手房,很少有買新房的。在美國10年內建的房子都算是新房。開發商的新房項目所在地都是新區,雖房價低,但配套設施也差。美國的房子也是學區房,只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子,學校是一定要讓小孩子入學的。但如果房子的住址不屬于這個學區,校方有權拒絕。美國是13年義務教育(K-12)。小孩上公立學校到高中畢業是全部免費的,家長買個書包,買點文具,交給學校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經濟狀況不佳,可以向學校申請,連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(當然學期末要還回去)。當然,教育免費是以這個城市居民繳的房產稅支持的,其中也包括你自己繳的房產稅在內。但是,學區好壞,教育質量也是有很大區別的。如果學區不好,只好上私立學校,那樣學費開支很大,孩子多的根本就負擔不起。所以大多數人購房都選擇好的學區。雖然好學區的房子貴,但是也相對保值,等若干年後孩子上大學了,還可以賣了換個自己喜歡的地方去過日子。

  2.離工作單位要近。美國人居住觀念中沒有亞洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁華的地段。他們選擇地段,還要考慮距離工作單位要近。最好開車時間在15分鐘左右。換句話說,方圓10公里以內,上下班方便,接送孩子也方便。

  3.環境相對安靜。不要離車站近或是靠主路近的地方。美國主干道上車輛多,流速快,噪音大。最好位于安靜的小街道上。

  4.采光好。在美國買房子雖不講究座北朝南,但一定要采光好,節能又通風。

  5.居住面積稍大些。美國單家獨戶的房子一般面積都比較大。房子最好要雙層的,三房二廳一廚,一個小花園。一層的房子,擔心臥室潮濕、發霉。房間多一些,便于父母來探親時居住。
Deal with it.
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