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買房省佣金 反背冤枉債

愈來愈多中國大陸客來南加購置房產,且許多買房用現金買房。不少人為省錢越過過戶公證公司和經紀,買賣雙方直接交易,卻買到產權不清、欠稅等問題的房產,有人甚至買到已被賣主抵押貸款、有留置權的房產,遷入新居後債權人上門討債,才發現做了替罪羊,不得不咬牙代償還高達數十萬元的抵押債務。

來自廣州的郝先生去年花60多萬元,在亞凱迪亞市買下一筆房產。由於與賣主有些交情,為節省經紀人佣金,對美國房地產交易程序幾乎不懂的郝先生便和對方「一手交錢,一手交房」。拿到了所有權狀(grant deed),郝先生以為像中國拿到房產證一樣,等於擁有房屋產權,一家人歡天喜地遷入新居。

但住不到一個月,突遇「飛來橫債」,銀行人員突然找上門,聲稱該處房產已被抵押借貸25萬元,房屋產權被銀行留置。郝先生一再試圖聯繫已搬回亞洲定居的賣主,對方一直沒有回覆。無奈之下,只有啞巴吃黃連,再支取25萬元清償債務。

無獨有偶,來自浙江的私營企業業主張先生也遭遇類似問題。張先生相中聖蓋博谷西區某市一處豪宅,由於一位在美親戚牽線聯繫賣主,張先生匯出100多萬元現金,和賣主「錢房兩訖」,準備給來美念書的兒子和陪讀的太太居住。

張太太帶兒子入住不久,債權人突然上門追討房屋產權抵押的15萬元貸款,才知賣主之前的前屋主欠債,現下賣主又如法炮製,將債務轉嫁給他們。不願妻兒被打擾的張先生不得不代清償這筆15萬冤枉債。

資深房地產經紀陳隆表示,一次性現金買房人群近年劇增,不少新移民對美國房產交易程序和相關法律缺乏了解,或出於節省地產經紀佣金、代書手續費,不斷有民眾買到債權留置房、背上冤枉債,且同鄉、同學、親戚、朋友等熟人間交易,更是高發地帶。

陳隆指出,正當房產交易應經過代書(escrow)程序,現金一次性交易也應如此。代書或產權公司會向洛縣政府申請查核物業檔案,檔案包含房產交易、貸款、轉讓、留置、地理位置、社區環境等全方位資訊。

清查產權無問題後,代書或產權公司會替客戶在洛縣政府登記所有權轉讓。如紀錄顯示產權有留置,代書在買主將資金匯入賬戶後,先扣除相應金額還債,再將結餘付給賣主,完成這樁交易。跳過代書環節,買賣雙方「一手交錢、一手交房」,不良賣主就有機會隱瞞產權抵押、吞掉全部買房資金,把債務轉嫁給買主。

代書經手的房產交易都有產權保險(title insurance),以防在核查過程中有未被查出來的債務,保險公司可全額賠付,保障買主利益。

律師薄尚樂指出,在大陸,取得了房產證就擁有法律承認的房產使用權,如屋主用房產抵押貸款,房產證需交由銀行保存,在沒有房產證下,屋主無法出售抵押房產。在美國,如產權被抵押貸款,屋主仍可出售房屋,並簽讓渡證,不過賣主持有讓渡證並不等於對房屋擁有了完整產權。

薄尚樂表示,法律雖未要求房產交易須經代書,但為維護自身權益,代書是不應缺失的環節。而有經驗的地產經紀也可察覺不少問題,幫買主降低產權出問題的風險。等買賣塵埃落定後才發現背上冤枉債,只有通過法律途徑索賠,但要向銀行或其他債權機構請求減免債務恐不可能。
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